С июля 2022 года Санкт-Петербург наполнился тревожным недовольством многих жителей – с 11.07.2022 г. вступил в силу Закон Санкт-Петербурга от 30.06.2022 г. № 444-59 «О внесении изменений в некоторые законы Санкт-Петербурга по вопросам комплексного развития территорий в Санкт-Петербурге». Принятие этого закона поставило под угрозу сноса большого количества домов в районах Санкт-Петербурга, и, как следствие, переселение петербуржцев с уже обжитых территорий неизвестно куда.
N.B. 29.11.2023 Законодательным собранием Санкт-Петербурга в третьем чтении приняты поправки к Закону Санкт-Петербурга от 17.10.2022 № 547-88 «О приостановлении действия отдельных положений Закона Санкт-Петербурга «О градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге» в части комплексного развития территорий жилой застройки в Санкт-Петербурге» — действие КРТ приостановлено до 01.01.2025.
Рекомендую мониторить изменения новостной тематики в СМИ и на сайте Администрации Санкт-Петербурга, а также отслеживать работу Общественного штаба по вопросам КРТ Санкт-Петербурга.
Сам процесс комплексного развития территорий Российской Федерации возник после принятия Федерального закона от 30.12.2020 г. № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий», который вступил в силу 30.12.2020 г.
Время прочтения данной статьи: 7 минут.
Суть: тезисное изложение программы комплексного развития территории (далее – КРТ) Санкт-Петербурга.
Важный аспект статьи: рассмотрение вопроса об участии дома в программе КРТ Санкт-Петербурга, либо об отказе в участии в программе КРТ Санкт-Петербурга.
Не нужно поддаваться панике и верить тем, кто говорит, что «завтра приедут бульдозеры и снесут дом», «вопрос срочный», «нас обманули» и пр. Программа принятия решения о КРТ Санкт-Петербурга – длительный и трудоемкий процесс, который будет реализовываться не 1 год. Реализация программы КРТ будет осуществляться в соответствии с федеральным законодательством. Законодательство Санкт-Петербурга будет применяться только в той части, которая не противоречит федеральному законодательство. Соответственно, права жителей Санкт-Петербурга не будут нарушены. Единственный болезненный вопрос, который законодатель решил не затрагивать, это территории предоставления альтернативного жилья, но об этом не в этой статье.
Для жителей домов, которые Законом Санкт-Петербурга от 24.11.2009 г. № 508-100 предполагаются к включению в программу КРТ, важно знать – Вы сами определяете судьбу Вашего дома. Только от Вас зависит, проведете Вы общее собрание и исключите дом из программы КРТ, или нет. Иных механизмов решения данной ситуации нет.
Что такое программа КРТ?
Комплексное развитие территорий — совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и направленных на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, городских округов (пп. 34 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ)).
Цели программы КРТ:
Целями комплексного развития территории являются:
1) обеспечение сбалансированного и устойчивого развития поселений, городских округов путем повышения качества городской среды и улучшения внешнего облика, архитектурно-стилистических и иных характеристик объектов капитального строительства;
2) обеспечение достижения показателей, в том числе в сфере жилищного строительства и улучшения жилищных условий граждан, в соответствии с указами Президента Российской Федерации, национальными проектами, государственными программами;
3) создание необходимых условий для развития транспортной, социальной, инженерной инфраструктур, благоустройства территорий поселений, городских округов, повышения территориальной доступности таких инфраструктур;
4) повышение эффективности использования территорий поселений, городских округов, в том числе формирование комфортной городской среды, создание мест обслуживания и мест приложения труда;
5) создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования обновления застроенных территорий.
Стоит ли опасаться включения дома в программу КРТ?
Земельные участки, находящиеся в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки или решение о комплексном развитии территории нежилой застройки, и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории в порядке, установленном земельным законодательством, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом (ч. 7 ст. 65 ГрК РФ).
Критерием отнесения многоквартирных домов, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, к многоквартирным домам, в отношении которых осуществляется комплексное развитие территории жилой застройки, является строительство многоквартирных домов в период индустриального домостроения 1957-1970 годов по типовым проектам, разработанным в указанный период времени — типа панельные «хрущевки» (п. 3 ст. 14-3 Закона Санкт-Петербурга от 24.11.2009 г. № 508-100).
Как следует из ч. 2 ст. 65 ГрК РФ, комплексное развитие территории жилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены:
1) многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;
2) многоквартирные дома, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и которые соответствуют критериям, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации (в случае Санкт-Петербурга — Закон Санкт-Петербурга от 24.11.2009 г. № 508-100). Такие критерии устанавливаются исходя из одного или нескольких следующих требований:
а) физический износ основных конструктивных элементов многоквартирного дома (крыша, стены, фундамент) превышает определенное субъектом Российской Федерации значение;
б) совокупная стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту конструктивных элементов многоквартирных домов и внутридомовых систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирных домах, в расчете на один квадратный метр общей площади жилых помещений превышает стоимость, определенную нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;
в) многоквартирные дома построены в период индустриального домостроения, определенный субъектом Российской Федерации, по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий;
г) многоквартирные дома находятся в ограниченно работоспособном техническом состоянии. Порядок признания многоквартирных домов находящимися в ограниченно работоспособном техническом состоянии устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства;
д) в многоквартирных домах отсутствуют централизованные системы инженерно-технического обеспечения, определенные субъектом Российской Федерации.
Для справки: Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 г. № 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом.
Как узнать, что мой дом попал в программу КРТ?
Границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию, определяются с учетом требований п. 5 ст. 14-3 Закона Санкт-Петербурга от 24.11.2009 г. № 508-100. Территориальная зона комплексного развития территории определяется Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденными Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 г. № 524.
Как узнать, включен дом в территорию КРТ или нет? Информация о территориях КРТ будет отражена в карте градостроительного зонирования (Генеральный план Санкт-Петербурга), который является приложением к Правилам землепользования и застройки Санкт-Петербурга.
Территории, в границах которых предусматривается осуществление КРТ, определены Приложением № 6 к Правилам землепользования и застройки Санкт-Петербурга (п. 1.2.3.5. Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга).
Карта градостроительного зонирования Санкт-Петербурга размещена на сайте градостроительного портала Санкт-Петербурга: https://portal.kgainfo.spb.ru/KGAMap/.
Важный факт, который многие упустят: если Ваш дом не подпадает под нормы ч. 2 ст.65 ГрК РФ и п. 3 ст. 14-3 Закона Санкт-Петербурга от 24.11.2009 г. № 508-100, но находится в зоне территории КРТ, беспокоиться не нужно!
В целях комплексного развития территории жилой застройки не могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития территории земельные участки с расположенными на них многоквартирными домами, не предусмотренными п. 2 ч. 2 ст. 65 ГрК РФ, а также жилые помещения в таких многоквартирных домах (п. 2 ч. 8 ст. 65 ГрК РФ).
Еще важный факт, который нужно учесть: чтобы узнать о программе КРТ, необходимо регулярно проводить мониторинг сайтов государственных и муниципальных органов Санкт-Петербурга. Также, Вы можете письменно запросить информацию у районной администрации или правительства Санкт-Петербурга информацию о предстоящем КРТ. Вам ответят.
Информационная справка о состоянии проекта решения о КРТ Санкт-Петербурга.
До начала программы КРТ, Правительство Санкт-Петербурга на сайте https://www.gov.spb.ru/ опубликует проект решения о КРТ.
Проект решения о КРТ (зоны границ осуществления программы КРТ) также будет опубликован на на сайте градостроительного портала Санкт-Петербурга: https://portal.kgainfo.spb.ru/KGAMap/ еще до утверждения проекта решения о КРТ.
Вы можете ознакомиться с данной информацией на информационных ресурсах (стендах) районных администраций, где планируется КРТ.
В любом случае, Вам необходимо писать письма-запросы о предоставлении информации о решении о КРТ в районные администрации. Повторюсь, обратную связь Вы получите.
Процедура принятия и реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки установлена в ч. 6 ст. 66 ГрК РФ и состоит из следующих этапов:
1) подготовка проекта решения о комплексном развитии территории жилой застройки и его согласование в случаях, установленных настоящим Кодексом;
2) опубликование проекта решения о комплексном развитии территории жилой застройки в порядке, установленном для официального опубликования правовых актов, иной официальной информации;
3) проведение общих собраний собственников многоквартирных домов, не признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и включенных в проект решения о комплексном развитии территории жилой застройки по вопросу включения многоквартирного дома в решение о комплексном развитии территории жилой застройки. Предельный срок для проведения таких общих собраний устанавливается нормативным актом субъекта Российской Федерации и не может быть менее одного месяца;
4) принятие решения о комплексном развитии территории жилой застройки и его опубликование в порядке, установленном для официального опубликования правовых актов, иной официальной информации;
5) проведение торгов в целях заключения договора о комплексном развитии территории жилой застройки (за исключением случаев самостоятельной реализации Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием решения о комплексном развитии территории жилой застройки или реализации такого решения юридическими лицами, определенными Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации);
6) заключение договора о комплексном развитии территории жилой застройки (за исключением случаев самостоятельной реализации Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием решения о комплексном развитии территории жилой застройки или реализации такого решения юридическими лицами, определенными Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации);
7) подготовка и утверждение документации по планировке территории, а также при необходимости внесение изменений в генеральный план поселения, генеральный план городского округа, правила землепользования и застройки;
8) определение этапов реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки с указанием очередности сноса или реконструкции многоквартирных домов, включенных в это решение;
9) выполнение мероприятий, связанных с архитектурно-строительным проектированием, со строительством, сносом объектов капитального строительства, в целях реализации утвержденной документации по планировке территории, а также иных необходимых мероприятий в соответствии с этапами реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки, в том числе по предоставлению необходимых для этих целей земельных участков.
Ознакомившись с нормативной базой по реализации программы КРТ Санкт-Петербурга, мы можем перейти к самому важному вопросу: «Что делать, чтобы мой дом не снесли?».
Основное условие для того, чтобы Ваш дом не был включен в программу КРТ – быть в курсе о публикации проекта решения о КРТ. Потому что после опубликования проекта решения о КРТ на сайте Правительства Санкт-Петербурга, у собственников домов, которые подпадают под нормы ч. 2 ст.65 ГрК РФ и п. 3 ст. 14-3 Закона Санкт-Петербурга от 24.11.2009 г. № 508-100, будет 90 календарных дней для проведения общего собрания собственников многоквартирных домов, не признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и включенных в проект решения о комплексном развитии территории жилой застройки (ст. 14-5 Закона Санкт-Петербурга от 24.11.2009 г. № 508-100).
Инициировать такое собрание (внеочередное общее собрание) может любой собственник. Такое право предоставлено ч. 2.1 ст. 45 ЖК РФ и п. 3 ч. 6 ст. 66 ГрК РФ.
Рекомендации для проведения общего собрания собственников дома:
1. На предварительном этапе нужно актуализировать реестр собственников Вашего дома.
2. Уведомите Вашу управляющую компанию и других собственников жилых помещений о намерении провести общее собрание в установленную дату (не ранее, чем через 10 календарных дней) согласно повестке.
3. Проведите общее собрание собственников жилых помещений Вашего дома в соответствии с требованиями, установленными ст.ст. 45, 46 ЖК РФ:
3.1. Обеспечьте участие в собрании максимальное количество собственников – собрание правомочно, если на нем присутствует более половины собственников жилых помещений дома (ч. 3.2 ст. 45 ЖК РФ).
3.2. Решение о включении Вашего дома в КРТ должно приниматься не менее чем 2/3 голосов собственников жилых помещений. Решение об исключении Вашего дома из КРТ должно приниматься не менее чем 1/3 голосов собственников жилых помещений (п. 1 ч. 1.3 ст. 46 ЖК РФ).
4. Оформить волеизъявление собственников необходимо протоколом общего собрания собственников жилых помещений. Направить копию протокола (желательно нотариально заверенную) с приложением к нему реестра собственников помещений дома, нужно ценным письмом с простым уведомлением в орган, уполномоченный принимать решение о КРТ — Правительство Санкт-Петербурга, а также в Вашу управляющую компанию.
N.B. После утверждения документации по планировки территории, исключить Ваш дом из КРТ уже будет невозможно (ч. 6 ст. 67 ГрК РФ). Проведение общих собраний по вопросу исключения из программы КРТ домов, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции – не предусмотрено.
Изучив данный вопрос, я пришел к выводу, что сама программа КРТ не настолько критична, как о ней многие говорят.
Санкт-Петербург развивается и границы города расширяются. Это положительный процесс, который должен проходить с учетом соблюдения прав и законных интересов всех жителей Санкт-Петербурга. На мой взгляд, единственный недостаток данной программы – не проработанность норм закона, учитывающих имущественные права жителей Санкт-Петербурга. Переселение из домов, которые будут включены в программу КРТ, должны осуществляться в пределах территории одного муниципального округа. Но это, надеюсь, впоследствии будет доработано законотворцами.
Обновление жилищного блока в Санкт-Петербурге рано или поздно коснется всех, кто проживает в типовых проектах. Типовые проекты разрабатывались и строились для краткосрочного проживания в них граждан. В свое время Хрущев Н.С. посчитал, что граждане не должны жить в комфортных условиях (Постановление ЦК КПСС и СМ СССР от 04.11.1955 г. № 1871). И только в конце 1960 годов типовые проекты подвергли существенной критике и от их строительства начали постепенно отказываться.
Программа КРТ Санкт-Петербурга будет утверждаться не 2022 году, а гораздо позднее ввиду недостаточной проработки нормативно-правовой базы для успешной реализации программы КРТ. Проблема озвучена и освещается СМИ регионального и федерального уровня. Граждане собираются, обсуждают недоработки принятых изменений в законодательстве Санкт-Петербурга, выступают с общественными инициативами в части изменения норм закона, их более тщательной проработке с учетом интересов большинства.
Паниковать и переживать о том, что Ваш дом будет снесен, не стоит. Есть правовой механизм исключения Вашего дома из программы КРТ. В некоторых же случаях стоит задуматься и реально оценить состояние Вашего дома. Если дом находится в предаварийном состоянии и собственники квартир понимают, что ремонт дома обойдется в значительную сумму, то стоит рассмотреть участие в программе КРТ Санкт-Петербурга. Федеральное и региональное законодательство в любом случае обеспечит защиту Ваших жилищных прав, так как при принятии положительного решения о включении дома в программу КРТ, каждый собственник (наниматель) жилого помещения получит альтернативное жилье на территории Санкт-Петербурга. Территория Санкт-Петербурга большая, и не каждый захочет переезжать из обжитого района в другой. Поживем — увидим.