Если вы собираетесь приобретать квартиру у застройщика (девелопера), договор долевого участия (ДДУ) станет вашей гарантией в ожидании квартиры. Однако, важно помнить о его грамотном составлении и правильной трактовке.
Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ФЗ № 214) установлено, что девелоперы вправе привлекать денежные средства с граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Понятие.
ДДУ – соглашение, в котором девелопер (одна сторона) обязуется в предусмотренный срок, своими силами и (или) с привлечением других лиц, построить (создать) многоквартирный дом (говорим о покупке квартиры в данной статье), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства (другая сторона) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Существенные условия:
1) Определение объекта долевого строительства согласно проектной документации девелопера (квартиры – ее площади, планировки, этажа, и расположения на этаже).
2) Сроки строительства (срок сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры дольщику).
3) Цена договора, сроки и порядок платежей (сразу или в рассрочку).
4) Гарантийный срок на переданную дольщику квартиру.
5) Указание, каким способом девелопер обеспечивает исполнение своих обязательств по договору (договор страхования, отчисления в компенсационный фонд или счета эскроу).
Обратите внимание!
Отметим, что законодательством не установлена обязательная форма ДДУ, что приводит на практике к разработке условий в интересах девелопера. В некоторых случаях, дольщик может быть уязвимым в некоторых ситуациях.
Мы рекомендуем предварительно заказать анализ ДДУ у наших специалистов для минимизации рисков.
Дополнительные условия.
Помимо существенных условий, в ДДУ могут быть внесены дополнительные условия, которые могут быть не обязательными, но разрешены законом. Они вносятся по взаимному соглашению сторон ДДУ при оформлении сделки. К ним относятся:
1) Порядок сдачи и приемки работ (в т.ч. подписание Передаточного акта).
2) Возможность уступки прав требования по ДДУ.
3) Возможность одностороннего отказа от исполнения ДДУ.
4) Порядок урегулирования претензий.
5) Форс-мажор, и другие условия, на усмотрение сторон.
Иногда, девелоперы прописывают в ДДУ огромное количество выдержек из закона. Не стоит на них обращать внимание, т.к. действие ДДУ регулируется по правилам ФЗ № 214. Это обеспечивает справедливое правовое регулирование.
На что следует обращать внимание?
В некоторых случаях, девелоперы стараются внести абсурдные положения в ДДУ. Делается это в рамках устрашения дольщиков.
Примеры:
1) Увеличение цены ДДУ в одностороннем порядке. Обосновывает девелопер тем, что может измениться рыночные условия строительства.
2) «Допустимые отклонения площади» — попытка уклониться от выплаты дольщику разнице в цене.
3) Уменьшение гарантийного срока, в том числе путем переноса даты его отсчета. То есть девелопер может попытаться указать начало срока не с момента передачи квартиры, а с момента ввода дома в эксплуатацию.
4) Ограничение дольщика в праве переуступки права требования по ДДУ.
5) Изменение территориальной подсудности – перенос места разрешения споров в другой город/субъект, что физически лишает дольщика возможности судебного разбирательства с девелопером.
1-й интересный факт.
Иногда девелоперы прописывают в ДДУ условия, где дольщик обязан платить девелоперу деньги помимо стоимости квартиры по ДДУ. К примеру, девелопер может выставить дольщику счет за услуги по оформлению готовой квартиры в собственность дольщика. В принципе, это можно оплатить. Но к нам обращаются клиенты, которые не хотят оплачивать подобную процедуру. И, с помощью юристов, это можно сделать бесплатно.
2-й интересный факт.
Девелопер указывает в договоре, что если площадь (итоговая) готовой квартиры окажется больше, чем указанная в проекте, то дольщик будет доплатить за «лишнее». Однако, мы подчеркиваем, что ошибка девелопера – его ошибка. Дольщик не несет ответственность за ошибки девелопера.
3-й интересный факт.
Дольщика могут привлечь к дополнительным расходам еще необычнее. Когда дольщик принимает на себя обязанности по оплате коммунальный услуг (к/у) в момент сдачи дома в эксплуатацию. По логике, этот пункт оспорим, т.к. обязанность по оплате к/у возникает у дольщика с момента приемки квартиры по Передаточному акту.
4-й интересный факт.
Иногда девелопер указывает дополнительные условия в дополнительном соглашении к ДДУ, а не в самом договоре.
К примеру, при задержке строительства девелопер обязан уведомить об этом дольщика заблаговременно (за 2 месяца до указанного срока в ДДУ). В таких случаях девелопер предлагает подписать дополнительное соглашение дольщику. В большинстве случаев, дольщики подписывают эти допки. Но, если это не подписать, то вы получите право требовать с девелопера неустойку.
Итог.
В основном, при подписании ДДУ, покупатели не всегда знают свои права. В большинстве случаев, покупатели не обращают внимание на нюансы, изложенные в ДДУ.
Девелоперы же продолжают трансформировать свои договоры и придумывают новые уловки. Иногда мы сталкиваемся с мошенничеством в отношении клиентов, которое проявляется в предложении девелопером заключить предварительный ДДУ. По своим свойствам он схож с ДДУ, но он не отвечает требованиям ФЗ № 214 и, следовательно, не подпадает под его защиту.
Защитите себя от рисков.
В ДДУ могут быть и другие условия, которые могут поражать своей фантазийностью. Но вам нужно знать, что весь абсурд можно оспорить в суде и признать их недействительными. Мы рекомендуем обращаться с такими вопросами к квалифицированным юристам.
Будьте внимательны при заключении ДДУ. Изучайте все положения и удостоверяйтесь в правильности положений, а также в правовой природе ДДУ.
Если необходимо составить претензию девелоперу, то рекомендуем ознакомиться с информацией: https://www.adviserspb.ru/sostavlenie-documentov-online/
Если это ДДУ, то это хорошо. ФЗ № 214 вас защитит. Остальное поручите изучить юристам нашей компании. Мы изучим договор долевого участия и укажем все хитрости, которые девелопер постарается использовать в личных целях. Мы сформулируем альтернативные положения в договоре, а также определим перспективу для защиты вас от рисков.
В основном, девелоперы не всегда будут согласны на изменения условий ДДУ (даже отдельных пунктов). Но здесь мы уже обеспечим прозрачность и предупредим о возможных рисках. В этом случае, вы уже будете понимать, что может вас ждать в будущем при подписании ДДУ.