В обычной жизни мы часто встречаемся с арендными отношениями, будь то аренда автомобиля, аренда (найм) квартиры/комнаты, дачи, аренда оборудования и пр. В данной статье будет предоставлена общая информация по аренде.
Общие положения об аренде установлены в Главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).
Соответственно, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Для аренды существенными являются условия (п. 1 ст. 432 ГК РФ):
— о предмете (то, что передается в аренду);
— о размере арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, который регулирует вопрос по договору аренды здания или сооружения, но который суды применяют по аналогии к аренде помещений);
— иные условия, которые названы в правовом акте как существенные или необходимые, а также условия, по которым по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Если какое-либо из существенных условий не согласовано, договор может быть признан незаключенным. Однако сторона, которая подтвердила действие договора, например приняла исполнение от контрагента, не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор не заключен (п. п. 1, 3 ст. 432 ГК РФ).
В любом случае, рекомендовано отразить в договоре аренды (найма) все существенные условия для обеих сторон во избежание каких-либо негативных последствий, а также для корректного описания всех условий, важных для сторон договора.
При этом, важным будет отразить в договоре:
— права и обязанности сторон (ст. 606 ГК РФ);
— иные данные, позволяющие определенно установить имущество (объект аренды (найма)), в отношении которого устанавливаются эти права и обязанности (ст. 607 ГК РФ).
Часто возникают вопросы, кто имеет право подписывать договор. Иными словами, правом на передачу имущества обладает его собственник или лицо, уполномоченное собственником. Однако ст. 608 ГК РФ не запрещает заключение договора аренды лицу, у которого право собственности на передаваемую в аренду вещь еще не возникло (отменительное/отлагательное условие, но об этом не будем писать в данной статье).
В случае, если договор аренды подписывается не собственником, то необходим документ, подтверждающие полномочия представителя собственника (доверенность, договор доверительного управления и пр.).
Основные права и обязанности сторон
Права и обязанности арендодателя:
— обязанность передать имущество арендатору во временное владение и пользование или временное пользование;
— право получать от арендатора плату за пользование арендованным имуществом;
— право арендодателя требовать от арендатора получения своего имущества обратно после окончания срока пользования.
Права и обязанности арендатора:
— обязанность оплачивать временное пользование имуществом;
— обязанность возвратить имущество арендодателю после окончания срока аренды;
— право требовать от арендодателя предоставления имущества во временное владение и пользование или во временное пользование;
— право временно владеть и пользоваться или временно пользоваться имуществом.
Указанные обязанности и права сторон необходимо отражать в договоре аренды, для того чтобы можно было отличить его от иных договоров.
Обязанность арендатора принять арендованное имущество законом напрямую не установлена, поэтому ее рекомендуется согласовать в договоре. В этом случае при уклонении арендатора от получения объекта аренды арендодатель сможет потребовать от него как исполнения обязательства, так и возмещения убытков, причиненных просрочкой приемки, на основании п. 2 ст. 406 ГК РФ, если арендатор не докажет, что просрочка произошла по обстоятельствам, за которые он не отвечает.
Согласование условия об основных правах и обязанностях сторон
Чтобы согласовать основные права и обязанности, сторонам достаточно привести в договоре формулировку ч. 1 ст. 606 ГК РФ. При этом следует указать один из вариантов правомочий арендатора:
— временное владение и пользование объектом аренды за плату;
— временное пользование объектом аренды за плату.
Возможности предоставления вещи по договору аренды только во владение данная статья не предусматривает.
Для согласования условия об основных правах и обязанностях сторонам необходимо знать существо следующих правомочий:
— временное владение и пользование;
— временное пользование;
— возмездность (право арендодателя требовать оплаты за пользование имуществом).
Если условие об основных правах и обязанностях сторон не согласовано, то в этом случае соглашение сторон не является договором аренды. Соответственно, оно не порождает для сторон прав и обязанностей, установленных гл. 34 ГК РФ (тут возможно применение иных правоотношений – услуги).
Срок аренды
Срок действия договора (срок договора) — это период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон (ст. ст. 425, 610 ГК РФ).
Срок аренды — период времени, в течение которого арендатор вправе пользоваться (или владеть и пользоваться) имуществом (ст. 610 ГК РФ).
В договоре рекомендуется указывать начальный и конечный сроки аренды. Факты начала/окончания аренды необходимо фиксировать в актах приема-передачи и возврата арендуемого имущества, чтобы избежать противоречия по сроку действия договора и сроку аренды.
Содержание арендованного имущества
Содержание имущества — это поддержание имущества в исправном, безопасном и пригодном для эксплуатации состоянии в соответствии с его назначением, а также уплата возникающих в связи с этим расходов
Условия содержания арендованного имущества определяют, какая из сторон договора аренды несет обязанности по содержанию имущества и как распределяются между сторонами расходы на его содержание.
Для согласования условий содержания имущества в договоре необходимо предусмотреть обязанности сторон:
— по осуществлению капитального ремонта;
— по проведению текущего ремонта;
— по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии;
— по уплате расходов на содержание арендованного имущества.
В случае, если условия содержания арендованного имущества не согласованы, обязанности по содержанию арендованного имущества распределяются между сторонами в соответствии с правилами ст. 616 ГК РФ по умолчанию. Арендатор должен поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества п. 2 ст. 616 ГК РФ. Такие расходы не включают в себя затраты на капитальный ремонт, который осуществляет арендодатель за свой счет (п. 1 ст. 616 ГК РФ).
Если рассматривать данный вид правоотношений более обстоятельно, то размер статьи будет чрезмерно емким и сложным для восприятия.
Постарался дать общие сведения по арендным отношениям. Более подробный анализ по заключению договора аренды Вы сможете получить в соответствующей консультации.